Ontem, li uma notícia no site www.superesportes.com.br que traz para a prática um instituto do direito civil pouco falado, mas com efeitos interessantes: o direito de superfície. Vejamos trecho da indigitada notícia:
"Desfeito o mistério: a coletiva convocada pelo presidente do Atlético, Alexandre Kalil, marcada para a manhã desta segunda-feira, serviu para que o dirigente anunciasse os números da proposta do novo contrato de arrendamento do Shopping Daimond Mall com o grupo Multiplan.O atual foi assinado em novembro de 1996.Segundo Kalil, o clube recebeu a proposta há três meses e vinha negociando os detalhes e os valores do novo compromisso, que prevê a prorrogação do arrendamento por mais 15 anos.Os novos termos do contrato, que terá que ser votado pelo Conselho Deliberativo nesta quarta-feira, são:- Reajuste do contrato atual (ainda em vigência por 17 anos e prorrogação por outros 15). Dos atuais R$ 72.714.916,68 para R$ 91.800.000,00, o que significa um aumento de receita de mais de R$ 19 milhões.- Pagamento de luvas de R$ 16,5 milhões, em 30 parcelas mensais e sucessivas, além da cessão de 20 vagas de garagem de uso exclusivo do clube.Segundo o presidente alvinegro, nos próximos 30 meses o contrato vai significar um aumento da receita mensal que o clube recebe do shopping. Os atuais R$ 356.444,67 vão subir para R$ 1 milhão. Após os 30 meses, a receita mínima passa a ser de R$ 500 mil."
Podemos ver que o glorioso Atlético Mineiro possui um terreno no qual foi edificado um shopping center e, como forma de retribuição pelo uso da área, o clube recebe uma determinada quantia. Mutatis mutandis, este é o direito de superfície expresso pelo artigo 1369 do Código Civil de 2002.
Pelo direito de superfície o proprietário concede a outrem (superficiário) o uso de sua propriedade (via de regra para edificações permanentes), seja para construção ou plantação. A concessão pode ser a título gratuito ou oneroso (mediante o pagamento do cânon). Ressalta-se que a escritura pública é essencial para o registro imobiliário, o qual torna o contrato eficaz perante terceiros.
Ainda que não primando pela boa técnica legislativa (sem citar as contradições com o ordenamento jurídico pátrio), o direito de superfície foi expressamente previsto pela Lei 10.257/2001 - o Estatuto das Cidades - contudo, em boa hora, o Código Civil de 2002 corrigiu algumas falhas da citada lei e disciplinou o direito de superfície nos artigos 1.369 e seguintes.
Não se pode olvidar que, ao contrário do inicialmente previsto pela Lei 10.257/2001, não se admite a concessão do direito de superfície por prazo indeterminado, tampouco a utilização do subsolo, salvo se inerente à atividade desenvolvida pelo superficiário, o qual responde pelos tributos e encargos que incidem sobre a propriedade.
Além das causas comuns de extinção dos contratos, o direito de superfície também finda pela falta de pagamento do cânon, pelo termo final, pela infração de cláusulas contratuais.
Importante ressaltar que o fim do direito de superfície enseja a restituição ao proprietário da propriedade plena sobre o terreno, construção ou plantação, independentemente de indenização, exceto se o contrato dispuser em sentido contrário. Ocorrendo a desapropriação do imóvel concedido em superfície, a indenização cabe ao proprietário e ao superficiário, no valor correspondente o direito real de cada um. Se as obras e benfeitorias pertencerem integralmente ao superficiário, a ele caberá o seu respectivo valor.
Como se vê, ainda que o proprietário de um terreno não disponha de meios para promover a edificação, o direito de superfície revela-se como uma valiosa ferramenta para conferir à propriedade uma finalidade social, além de gerar renda para ambas as partes.
Os alvinegros mineiros agradeceriam se os dirigentes conservassem uma das fontes de rendas mais seguras do clube (seria bom que eles estudassem um pouco de direito civil).
Fonte: Sílvio de Salvo Venosa. Direito Civil - volume 5.
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